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狗万滚球APP2018年狗万滚球APP省房地产市场形势的通报

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  • 发文日期: 2019-02-21
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湘建房函〔2019〕44号

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狗万滚球APP2018年狗万滚球APP省房地产市场形势的通报

各市州住房和城乡建设局、房(地)产局、统计局

2019年1月22日,省住房城乡建设厅组织召开了2018年全省房地产市场联席会议,省统计局、国家统计局狗万滚球APP调查总队、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、国家税务总局狗万滚球APP省税务局、中国人民银行长沙中心支行、狗万滚球APP银保监局,长沙市住房城乡建设局、株洲市房产管理局、湘潭市住房城乡建设局等单位参加。会议就2018年全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2018年全省房地产市场形势通报如下。

一、2018年全省房地产市场基本情况

2018年,受房地产调控供需双向调节的影响,商品房供应快速增长,销售增速逐步回落,供求关系发生逆转,市场逐渐进入下行调整期,房价涨幅,新开工、用地供应、房地产开发贷款增速等指标均出现持续回落。

(一)全省商品房销售面积增速回落,长沙市近期销售出现较大下降。全年商品房销售面积9239.15万平方米,同比增长8.3%,增速较1-11月回落1.9个百分点,较2017年提高2.8个百分点,高于全国增速7.0个百分点。总量、增速在全国均排第8位,在中部均排第3位;销售金额5353.99亿元,同比增长20.0%,增速较1-11月回落4.8个百分点,较2017年提高1.1个百分点。

市州方面,1-12月,长沙市商品房销售面积2392.44万平方米,同比增长5.9%,增速较1-11月大幅回落11.8个百分点;11月以来市场出现明显放缓,11月同比下降5.1%,12月同比降幅大幅扩大至36.9%,带动全省销售面积增速回落;销售金额1953.57亿元,同比增长12.5%,增速较1-11月回落12.4个百分点。三四线城市商品房销售面积6846.71万平方米,同比增长9.1%,增速较1-11月提高1.4个百分点;商品房销售金额3400.42亿元,同比增长24.8%,增速与1-11月持平。

(二)房地产开发投资较快增长,住宅投资增速明显快于非住宅。1-12月,全省完成房地产开发投资3945.95亿元,同比增长15.2%,增速较1-11月回落0.2个百分点,较2017年回落0.7个百分点,高于全国增速5.7个百分点,总量、增速分别在全国排第13位、第9位,在中部排4位、第2位。分类来看,住宅完成开发投资2764.48亿元,占全省房地产开发投资的70.1%,同比增长26.0%,增速较1-11月回落0.6个百分点;非住宅完成投资1181.47亿元,同比减少4.1%,降幅与1-11月持平。其中,办公楼完成投资124.16亿元,同比减少18.2%;商业营业用房完成投资590.65亿元,同比减少7.5%;其他非住宅完成投资466.67亿元,同比增长5.6%。

分市州看,长沙市完成房地产开发投资1502.40亿元,居全省首位,占全省的38.1%;株洲市、常德市分别完成房地产开发投资399.57亿元、279.06亿元,分别居全省第2位、第3位。增速方面,有13个市州房地产开发投资实现正增长,增幅较大的为湘西自治州(121.8%)、张家界市(77.5%)和衡阳市(45.5%);有1个市房地产开发投资出现负增长,为郴州市(-30.3%)。

(三)新建商品住宅供应明显快于销售,市场近期明显供大于求。省住房城乡建设厅数据显示,1-12月,全省新建商品住宅供应8959.31万平方米,同比增长56.2%;网签8716.50万平方米,同比增长13.3%;住宅供销比为1.03,供略大于求。但是,随着11月以来市场明显放缓,11月、12月网签分别同比下降10.8%、6.3%;但同期供应同比分别大幅增长了40.4%、49.2%;住宅供销比由11月的1.34大幅扩大到12月的1.69,处于明显供大于求的区间。

(四)长沙房价环比涨幅大幅收窄,岳阳房价近年来首次出现下跌。省统计局数据显示,1-12月,全省新建商品住宅均价5473元/平方米,全国排名26位。国家统计局数据显示,12月,长沙市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅较11月微涨0.1个百分点,较7月峰值水平大幅收窄2.3个百分点。常德环比上涨1.0%,增速较11月回落0.1个百分点;岳阳新建商品住宅价格出现近两年来首次下跌,环比下跌0.2%,跌幅较11月扩大0.5个百分点。

(五)新开工面积增速高位回落,竣工面积增速由负转正。商品房施工面积35781.53万平方米,同比增长12.9%,增速较1-11月提高0.3个百分点,较2017年提高7.8个百分点;其中,新开工面积11127.65万平方米,同比增长35.1%,增速连续4个月回落,较1-11月回落3.8个百分点,较2017年提高24.9个百分点。新开工面积总量、增速分别在全国排名第7位、第3位,在中部地区排名第2位、第1位。竣工面积4160.98万平方米,结束了连续4个月的负增长,增速由负转正达到1.9%,较1-11月提高3.3个百分点,较2017年提高11.8个百分点。

(六)房地产用地供应量价大幅增长,但增速逐步回落。全省房地产用地供应6187.40公顷,同比增长37.8%,增速较1-11月回落7.6个百分点,较2017年提高49.3个百分点;其中,住宅用地供应4550.67 公顷,同比增长44.8%;商服用地供应1636.74公顷,同比增长21.4%。价格方面,全省房地产用地出让均价3390.4元/平方米,同比上涨30.8%,涨幅分别较1-11月、2017年回落10.6个、12.4个百分点。其中,住宅用地出让均价3665.66元/平方米,同比上涨40.7%;商服用地出让均价2815.49元/平方米,同比上涨9.8%。

(七)房地产开发贷款增速回落,个人住房贷款增速保持平稳。截至12月底,全省房地产贷款余额11631.75亿元,占全部贷款的31.9%,同比增长28.3%,增速较11月底提高0.8个百分点,较2017年底提高0.2个百分点。房地产贷款增长主要受保障性住房开发贷款和个人住房贷款拉动,两类贷款新增分别占全部贷款新增额的13.2%、34.0%。从贷款投向来看,开发贷款余额3528.23亿元,同比增长27.0%,增速较11月底提高0.5个百分点,较5月峰值大幅回落12.5个百分点;个人住房贷款余额7264.46亿元,同比增长27.5%,增速较11月底提高0.8个百分点,下半年增速一直稳定在27%左右。

(八)企业到位资金增幅回落,房地产开发企业资金压力较大。全省房地产开发企业到位资金5312.08亿元,同比增长11.5%,增速较1-11月、2017年分别回落1.5个、2.9个百分点。其中,国内贷款577.91亿元,同比减少8.2%,跌幅较2017年扩大28.5个百分点,占房地产开发企业到位资金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%;与此同时,房地产开发企业对销售资金的依赖明显增强,定金及预售款、个人按揭贷款等销售回款占比从42.8%提高到57.3%。如果商品房销售增速持续回落,企业将面临更大的资金压力。

(九)房地产税收增速回落。全省完成房地产税收收入1029.04亿元,同比增长18.8%,增速较2018年前三季度回落5.1个百分点,较2017年回落4.0个百分点,占一般公共预算收入的比重为21.3%,占税收总收入比重为26.1%;其中,房地产税收地方分享部分818.32亿元,占地方税收收入比重为41.8%。

二、下阶段形势研判

2018年12月,中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”的要求。12月底,全国住房和城乡建设工作会议提出了“稳地价稳房价稳预期”的目标。下阶段,我省将按照国家部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持调控政策的连续性稳定性,确保稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处。预计下阶段全省房地产市场呈现以下发展趋势:

一是商品房销售增速明显放缓。在房地产调控政策效应持续作用下,加上前期市场过热阶段透支大量住房需求的影响,房价上涨预期不断减弱,市场观望情绪浓厚,各地相继从“卖方市场”转向“买方市场”,预计全省商品房销售增速将明显放缓。

二是房地产开发投资增速回落。长沙市受益于经济发展快、人口持续流入以及房价“洼地效应”,住房需求及开发投资将保持基本平稳;三四线城市房地产开发企业加快推盘、精装修住宅占比提升,将拉动部分房地产开发投资。但在行业发展环境偏紧、房地产投资属性降低以及销售增速放缓等因素带动下,企业拿地趋向谨慎,预计房地产开发投资仍将保持增长,但增速将逐渐回落。

三是房价总体平稳。在市场调整期,房价持续上涨动力不足,过快上涨势头得到遏制,预计全省住房价格保持总体平稳,但内部出现分化。部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县,房价保持基本稳定;部分缺乏人口和产业支撑的市县,房价将出现小幅下跌,特别是一些地段较偏远的楼盘,缺乏配套设施、人流等条件支撑,房价下跌压力较大。

四是库存较快回升。出于对市场行情的谨慎判断,为加快资金回笼,近期房地产开发企业普遍加大了推盘力度。同时,随着商品房销售增速放缓,市场供应将明显超过需求,新建商品房库存将较快回升,2019年下半年或将出现新一轮库存积压。

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                             2019年2月15日


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